Đất nằm trong diện thu hồi có được chuyển nhượng không?

Đất Đai | 14/06/2024

Luật sư cho tôi hỏi: Nhà bà A có 3 thửa đất nằm trong quy hoạch, đã có thông báo thu hồi đất năm 2018. Năm 2020, bà A đem bán các thửa đất này cho ông B. Ông B đã đi làm thủ tục sang tên, đổi chủ, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng trong năm 2020.

Sau này, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra mới phát hiện chuyện đất nằm trong quy hoạch. Năm 2021 đã ra quyết định hủy bỏ 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công khai xin lỗi người dân về việc thu hồi này. Vậy trách nhiệm thuộc về ai? Và để phòng ngừa rủi ro, trường hợp đất trong quy hoạch đã có thông báo thu hồi thì người dân phải kiểm tra thông tin ở đâu?

Luật sư trả lời như sau:

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/ NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2013 thì “Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Như vậy, trường hợp 3 thửa đất nhà bà A sẽ không thể thực hiện sang tên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng do đã có quyết định thu hồi đất vào năm 2018.

Năm 2020, ông B đã đi làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2020. Đến năm 2021 Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra mới phát hiện đất nằm trong quy hoạch và ra quyết định hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp kia và công khai xin lỗi người dân về việc thu hồi đất này.

Về trách nhiệm, có 2 đối tượng có lỗi dẫn tới sự việc phải ra quyết định hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đã cấp cho ông B. Đối tượng đầu tiên là bà A, bởi bà A đã trên 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, pháp luật quy định buộc bà A phải biết rằng, khi đã có quyết định thu hồi đất vào năm 2018 thì bà A sẽ không thể thực hiện việc sang tên 3 thửa đất trên cho bất kỳ 1 đối tượng nào khác nữa.

Đối tượng thứ hai là Văn phòng đăng ký đất đai, theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch Số: 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng giữa bà A và ông B. Trong khi thực hiện chức năng và nhiệm vụ của mình, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm rà soát các quy định của pháp luật xem giao dịch giữa bà A và ông B có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cho ông B hay không như các điều kiện về đối tượng chuyển nhượng, loại đất chuyển nhượng, hình thức chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, đất có nằm trong quy hoạch hay không…. Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 2 Thông tư liên tịch số 15/2015/TT -BTNMT-BNV-BTC thì Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ: (1) Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; (2) Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai. Như vậy, thông tin về việc 3 thửa đất trên nằm trong quy hoạch và đã có quyết định thu hồi là thông tin do Văn phòng đăng ký đất đai quản lý.

Do 3 thửa đất trên đã có quyết định thu hồi từ năm 2018, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà A và ông B đã ký sẽ bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Từ đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B là không đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/ NĐ- CP. Ông B đang có nguy cơ bị hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

Trong trường hơp xác định việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp gây thiệt hại cho ông B. Thiệt hại của ông B có thể là không đòi lại được tiền từ Bà A, thiệt hại do không dùng số tiền mua nhà của Bà A mà ông B sử dụng để kinh doanh hoặc gửi ngân hàng… . Như Luật sư đã phân tích ở trên có 2 đối tượng có lỗi dẫn tới hậu quả là thiệt hại của ông B là Bà A và Văn phòng Đăng ký đất đai. Như vậy, 2 đối tượng này sẽ là 2 đối tượng chịu trách nhiệm về thiệt hại của ông B do bị hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, 2 đối tượng này sẽ có 2 chế định yêu cầu bồi thường thiệt hại khác nhau. Đối với Bà A, ông B cần yêu cầu bồi thường thiệt hại do Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Đối với Văn phòng Đăng ký đất đai, ông B cần yêu cầu bồi thường thiệt hại theo chế định Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017.

Hiện nay các trường hợp đất đã nằm trong quy hoạch nhưng chủ sở hữu đất vẫn giao bán và người mua không kiểm tra quy hoạch nên ký Hợp đồng công chứng và đến khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới biết tới việc đất có quy hoạch diễn ra khá phổ biến. Theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 2 Thông tư Thông tư liên tịch số 15/2015/TT -BTNMT-BNV-BTC thì Văn phòng Đăng ký đất đai là cơ quan lưu giữ các thông tin về đất đai. Vì vậy để hạn chế tình trạng tranh chấp và rủi ro khi giao dịch tài sản là nhà đất, người dân cần lưu ý trước khi giao dịch nên tới Văn phòng đăng ký nhà đất tại nơi có đất để kiểm tra quy hoạch. Người dân chỉ cần nộp mẫu số Mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/ TT- BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 hoặc gửi văn bản yêu cầu cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cung cấp các thông tin bao gồm: (1) Người sử dụng đất; (2) Quyền sử dụng đất; (3) Tài sản gắn liền với đất; (4) Tình trạng pháp lý; (5) Lịch sử biến động; (6) Quy hoạch sử dụng đất; (7) Trích lục bản đồ; (8) Trích sao Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất; (9) Hạn chế về quyền; (10) Giá đất .

Trên đây là toàn bộ ý kiến của Luật sư. Công ty Luật TNHH Lưu Đại Nghĩa xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 0984867479 (SĐT Luật sư Ánh Tuyết) hoặc tư vấn trực tiếp tại VPGD: Phòng 1007 tầng 10 tòa A6B Nam Trung Yên đường Mạc Thái Tổ, phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.